Verano 2024: Análisis Profundo y Perspectivas Detalladas del Mercado Inmobiliario Europeo

El mercado inmobiliario europeo ha atravesado un periodo de ajuste significativo durante los últimos dos años, con 2023 siendo especialmente desafiante debido a la persistente inflación, los altos costos de capital y la incertidumbre generalizada en la economía global. No obstante, en 2024 han comenzado a aparecer signos de estabilización, impulsados por una combinación de factores macroeconómicos y ajustes en los mercados de capital. En este artículo, se ofrece un análisis detallado de las principales tendencias que están dando forma al mercado inmobiliario europeo en 2024, además de una visión exhaustiva sobre lo que se espera para el futuro cercano.

1. Contexto Macroeconómico y Mercados de Capital

El inicio de 2024 estuvo marcado por la incertidumbre en torno a la inflación, el endurecimiento de las políticas monetarias y la reducción significativa en la recaudación de capital para el sector inmobiliario. En 2023, la actividad de captación de capital en bienes raíces no listados en Europa cayó un 55% interanual, alcanzando su nivel más bajo desde al menos 2014. Este descenso fue impulsado por una serie de factores, incluyendo la creciente ampliación de las tasas de capitalización (cap rates), la valoración incierta de los activos y los altos costos de capital.

A marzo de 2024, el 80% del capital recaudado en 2023 aún no había sido desplegado, lo que añadió presión sobre la capacidad de los fondos para atraer más inversiones. La situación se vio reflejada en una reducción de la «pólvora seca» disponible (capital no invertido) para el sector inmobiliario europeo. Además, las tasas de interés más elevadas en los principales mercados contribuyeron a mantener cierta cautela entre los inversores.

Estadísticas Clave:

• Fondos de deuda: En 2023, representaron el 40% del capital recaudado en bienes raíces no listados en Europa, destacando la preferencia de los inversores por instrumentos menos expuestos al riesgo de valoración de activos. Para 2024, el 84% de los encuestados en el Investment Intentions Survey de INREV indicaron que aumentarían su asignación a la deuda inmobiliaria no listada.
• Inflación: Aunque la inflación en Europa mostró signos de moderación en 2023, sigue siendo persistente debido al aumento de los salarios. No obstante, se espera que la inflación esté bajo control y alcance el objetivo del Banco Central Europeo (BCE) del 2% para finales de 2024.
• Tasas de interés: En respuesta a la inflación moderada y el débil crecimiento económico, tanto el BCE como el Banco de Inglaterra recortaron las tasas en 25 puntos básicos en junio y agosto de 2024, respectivamente. Se prevé que esta tendencia continúe durante la segunda mitad de 2024, con la posibilidad de nuevos recortes si la inflación sigue su trayectoria descendente. Sin embargo, se considera improbable que las tasas vuelvan a los niveles extremadamente bajos observados entre 2015 y 2021 en un futuro próximo.

Tendencias Observadas en 2024:

• Se espera que las tasas de rendimiento inmobiliario se estabilicen a medida que las condiciones del mercado mejoran ligeramente. Esto podría marcar un punto de inflexión en el sector, aunque algunos inversores siguen adoptando una postura cautelosa.
• Comparación de inflación y rendimientos de bonos a 10 años en Europa Occidental (2007-2027): Los datos muestran una relación directa entre la inflación y los rendimientos de los bonos soberanos, los cuales alcanzaron un pico a finales de 2023 y se espera que comiencen a descender gradualmente hasta 2027.

2. Tendencias Intra-Europeas: Inversiones y Activos Clave

El primer trimestre de 2024 fue uno de los más flojos en términos de inversión inmobiliaria comercial en Europa desde 2013, con un volumen de 37.000 millones de euros, lo que representó una caída del 40% en comparación con el mismo periodo del año anterior. No obstante, se observan signos alentadores de estabilización. Savills informó que el volumen de inversión aumentó un 19% en el segundo trimestre de 2024, impulsado por una mayor disponibilidad de capital y una base de comparación baja.

Ciertos sectores dentro del mercado inmobiliario europeo han mostrado una recuperación más rápida que otros. Entre ellos, destaca el sector hotelero, que fue uno de los más afectados por la pandemia de COVID-19. El volumen de transacciones en el sector hotelero se recuperó notablemente en regiones como Europa Central y Oriental (CEE) e Italia. En contraste, el sector industrial y logístico, que experimentó niveles récord de transacciones en 2023, ha mostrado una estabilización, con los volúmenes de transacciones en Alemania regresando a los niveles observados a principios de 2023.

Perspectivas por sectores:

• Sector hotelero: Demostró un fuerte repunte en el volumen de inversiones, particularmente en el CEE y en Italia, gracias a la reactivación del turismo y la confianza de los inversores en la recuperación de la industria.
• Logística: Mientras que los volúmenes de transacciones en Alemania se han normalizado, se anticipa una fuerte demanda en otras regiones, respaldada por la recuperación del comercio electrónico y la expansión de la infraestructura logística en Europa.
• Proyección de volumen de inversión en 2024: Se espera que el volumen total de inversión alcance entre 160.000 millones y 175.000 millones de euros en 2024, lo que representaría un crecimiento del 8%-18% en comparación con 2023.

Gráfico: Capital Recaudado por Estrategia Regional vs. Volumen de Inversión en Europa (2014-2024):

Este gráfico muestra cómo la inversión en Europa ha disminuido drásticamente en los últimos dos años, mientras que la recaudación de capital en otras regiones como Asia-Pacífico y América del Norte ha experimentado una mayor resiliencia.

3. Rendimiento por Clases de Activos: Desempeño en el Mercado

El 2023 fue un año difícil para todas las clases de activos dentro del mercado inmobiliario europeo. Según DWS, el rendimiento prime de todas las propiedades aumentó 80 puntos básicos en 2023, mientras que los valores de los inmuebles cayeron un 20% desde los picos alcanzados en 2022. Además, el volumen de transacciones fue un 50% inferior al promedio histórico de los últimos 10 años. Sin embargo, las expectativas para el segundo semestre de 2024 son más optimistas, con la posibilidad de recortes adicionales en las tasas de interés que podrían impulsar la actividad en el mercado.

Estadísticas de rendimiento por clase de activo:

• Multifamiliares y supermercados: Estos activos son considerados los más prometedores, con una proyección de compresión de los rendimientos prime entre 26 y 50 puntos básicos.
• Oficinas no céntricas y centros comerciales: Podrían enfrentar una expansión de rendimientos prime superior a 50 puntos básicos, lo que refleja una menor demanda por estos activos en comparación con otros sectores.
• Propietarios mal capitalizados: Es probable que la combinación de menores valores de propiedad y mayores costos de financiamiento motive a ciertos propietarios a realizar ventas forzadas, lo que podría crear oportunidades para compradores con mayor liquidez.

4. Perspectivas Regionales: Países Clave en el Mercado Inmobiliario Europeo

El comportamiento del mercado inmobiliario varía significativamente entre países en Europa, con algunos mercados mostrando señales claras de recuperación, mientras que otros aún enfrentan desafíos estructurales. A continuación, se presenta un resumen de las perspectivas en algunos de los principales países europeos:

Reino Unido:

El Reino Unido sigue ofreciendo una perspectiva positiva para el mediano plazo, impulsado por un alto rendimiento inicial y un sólido crecimiento en los alquileres prime. Las transacciones en el sector logístico superaron el promedio de los últimos 10 años, lo que refleja la fortaleza del sector en el país.

Alemania:

Alemania ha experimentado una de las correcciones de precios más pronunciadas en Europa, pero los indicios de recuperación son prometedores. Se espera un fuerte crecimiento en los alquileres de logística urbana, lo que posiciona al país para una recuperación más acelerada en comparación con otros mercados europeos.

Francia:

En Francia, la demanda logística ha mostrado signos de debilitamiento, aunque las perspectivas a largo plazo siguen siendo favorables, especialmente en el sector de oficinas en París, donde la baja disponibilidad de espacio y los altos alquileres ofrecen oportunidades para estrategias de valor agregado.

Italia y España:

El sector residencial operativo (PBSA y viviendas flexibles) ha captado la atención de los inversores en Italia y España, impulsado por el crecimiento de los alquileres y una afluencia saludable de estudiantes internacionales. En particular, el sector logístico en Milán y Barcelona está altamente restringido en términos de vacantes, lo que sugiere que el crecimiento de los alquileres continuará en el corto y mediano plazo.

Gráfico: Inversiones por Clase de Activo en 2024 (T1 vs. T1 2023):

Este gráfico ilustra el rendimiento desigual en diferentes clases de activos en Europa.

*Datos extraídos de informes realizados por Houlihan Lokey